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Hallo Forum,

ich habe eine Frage, die mir eigentlich nur ein Anwalt beantworten kann. Aber bevor ich dort einen Termin ausmache, möchte ich mich so umfassend wie möglich informieren - und da ich hier bisher zahlreiche Tipps bekommen habe, hoffe ich auch jetzt auf interessante Kommentare:

Bei einem 2-Familienhaus soll das Dach modernisiert werden (neue Dämmung nach ENEV und neue Dacheindeckung, da das alte Dach völlig ungedämmt ist). Da das Haus aus 2 Wohneinheiten besteht und nur der Mieter der Dachgeschosswohnung einen Nutzen von dieser Modernisierung hat, stellt sich folgende Frage:
Kann man die 11% der Modernisierungskosten (die man auf die Miete aufschlagen darf) vollständig auf die Miete der Dachgeschosswohnung aufrechnen oder müssen diese Kosten auf die Dachgeschoss- und Erdgeschosswohnung verteilt werden, obwohl der EG-Bewohner nichts von dieser Wärmedämmung im Dach hat?

Beim Herumgoogeln habe ich schon viele Hinweise gefunden - aber leider nichts aussagekräftiges für den o.g. Fall.

Vielen Dank im Voraus für eure Tipps.

Schöne Grüße,
Michael

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hmmm

Die Dachrenovierung(Balken, Ziegel, etc) /durch die Parteien im Haus

Bei der Wärmedämmung, würde ich rein gefühlsmässig 80-90 (Dachgeschoss) zu 10-20 (Erdgeschoss) tendieren, da derjenige der unter der Dachgeschosswohnung wohnt, ja auch von der verbesserten Dämmung profitiert(Hausflur, und weniger Wärmeverlust in Richtung Dachgeschosswohnung, da obige Räume etwas wärmer sind.

Was ich hart finde...
: Das 11% auf die Miete aufgeschlagen werden kann - somit hat der Vermieter in 9 Jahren die Kosten wieder raus plus eventuelle Steuervergünstigungen plus Wertsteigerung :-(
: Das ungedämmte Dachgeschosswohnungen überhaupt vermietet werden

Gruss Thomas

[Diese Nachricht wurde von Thomas Harmening am 18. Jan. 2006 editiert.]

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Hallo Michael,

wir wollen selber ein Mehrfamilienhaus sanieren. Auf einzelne Wohnungen können nur die Dinge umgelegt werden, die speziell der Wohnung zu gute kommen (Fenster, Elektro, Wasser, Abwasser). Modernisierungen, die dem gesamten Haus zu gute kommen (Dach, Keller, Fassadendämmung, ...) werden anteilig auf alle Wohnungen umgelegt. Noch etwas: Modernisierungen, die auf die Miete umgelegt werden, müssen mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Mieterhöhungen sind im BGB §§ 558 ff geregelt. Kannst Dich dort ja schon mal schlau machen. Ansonsten kann die Miete nicht beliebig erhöht werden. Auch durch Modernisierungen nicht. Für jede Stadt/Gemeinde gibt es einen Mietspiegel. Daran sollte sich die Miete orientieren.

Viele Grüße Lutz

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Glück Auf!

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Ich will mal meine eher laienhafte Meinung dazugeben.

1. denk ich, kommt die Dachsanierung wohl dem Miter selbiger Wohnung zu Gute, verbessert ja aber auch die Wärmebilanz des ganzen Hauses.

2. Nutzen für Eigentümer, da Wertsteigerung und Lebenserhaltende Massnahme für die Immoblilie

Wie hat der Mieter verher gelebt, wenn das Dach völlig ungedämmt war??
Steht das Haus in Spanien??

HIH

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ralfi

Gegen Zielsetzungen ist nichts einzuwenden, sofern man sich dadurch nicht von interessanten Umwegen abhalten lässt. M.Twain

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Hallo,

ich würde auch mal behaupten, daß die Verbesserung des Daches inkl. Dämmung auf alle Wohnungen gleichmäßig verteilt werden muß.

falls Du noch andere Meinungen suchst:
http://www.recht.de

Dort gibt es u.a. Foren zum Baurecht und Mietrecht.

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Zitat:

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Original erstellt von Thomas Harmening:
Was ich hart finde...
: Das 11% auf die Miete aufgeschlagen werden kann - somit hat der Vermieter in 9 Jahren die Kosten wieder raus plus eventuelle Steuervergünstigungen plus Wertsteigerung :-(
: Das ungedämmte Dachgeschosswohnungen überhaupt vermietet werden

Gruss Thomas
[Diese Nachricht wurde von Thomas Harmening am 18. Jan. 2006 editiert.]

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@Thomas:
Ich nehme mal an, du bist Techniker?    Das ist nämlich wieder mal eine typische Milchmädchenrechnung. Natürlich ist die Modernisierung durch den Mieter irgendwann "abbezahlt".
Aber
1. Ist ein Haus, egal wer der Vermieter ist, in erster Linie ein Renditeobjekt!
2. Zahlt der Mieter die höhere Miete für den besseren Wohnungstandard. Dabei gilt bei Wohnungen wie bei Autos: Je besser, desto teurer!

@Langenhorst, Michael
Also mal kaufmännisch (Wohnungswirtschaft):

Ja, die Umlage der Mod-kosten kann auf alle umgelegt werden. Bei den Mod-kosten muß allerdings ein gewisser Prozentsatz an Instandhaltung herausgerechnet.

Die Modernisierung kommt dem ganzen Haus zu Gute, das solltest du spätestens bei der Betriebskostenabrechnung (Heizkosten) merken, da diese ja zum Teil nach m² umgelegt werden, und wenn die Dachgeschoßwohnung jetzt weniger verbraucht, dann sinken automatisch die Gesamtkosten.

Gruß, Gunnar

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Terra Nova - Kapitel 5 ist online: Califax
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Danke an alle für die Tipps und Meinungen!

Im Prinzip stelle ich fest, dass es wirklich nicht so einfach ist, einen passenden Aufteilungsschlüssel zu finden.

Hier noch ein paar Details zum besseren Verständnis:
1. Von der besagten Modernisierung profitiert fast ausschließlich der Mieter der DG-Wohnung. Die Decke zwischen EG und DG ist gedämmt, so dass für den Bewohner im EG diese Maßnahme nicht spürbar ist. (Beitrag von Thomas)
2. Jede der beiden Wohnungen hat eine eigene Ölheizung mit separaten Öltanks. Deshalb gibt es bezüglich des Heizölverbrauchs keine "Gesamtkosten", außer die Schornsteinfegergebühren. Diese ändern sich aber nicht durch die Modernisierung. (Beitrag von Califax)
3. Diese Modernisierung soll auch vor dem Hintergrund durchgeführt werden, das derzeit undichte Dach zu reparieren. Die Reparaturkosten werden selbstverständlich von den Gesamtkosten abgezogen. Ansonsten erhält das Haus (abgesehen von der Wärmedämmung) keine Wertsteigerung, da das bisherige Dach zwar alt, aber noch in Ordnung ist. (Beiträge von Califax und ralficad)
4. (zu fast jedem Beitrag): Der Mieter der DG-Wohnung wohnt seit über 25 Jahren in dieser Wohnung. Damals war es durchaus üblich, eine Altbauwohnung in dem Zustand zu vermieten, in dem sie sich befand (eben ohne Wärmedämmung). Dieses macht sich ja schließlich auch im Mietpreis bemerkbar. In den letzten 25 Jahren kam es zu Mietsteigerungen von über 120% und trotzdem zahlt der Mieter heute eine Miete von ca. 3,45€ pro Quadratmeter. In dieser Wohnlage werden für vergleichbare Wohnungen aber auch bis über 5,-€ je qm gezahlt. Diese geringe Miete ist übrigens auch der Hauptgrund, warum der Mieter von einigen Angeboten, die Wohnung zu kaufen, keinen Gebrauch gemacht hat. Denn als Eigentümer käme er beiweitem nicht so günstig davon weg.

@Dig15: In deinem Beitrag schreibst du, dass auch durch Modernisierungen die Miete nicht beliebig erhöht werden kann. Wenn ich die Paragrafen richtig verstehe, bezieht sich die mögliche Erhöhung zwar auch auf den Nutzen bzw. der Wohnwertsteigerung, aber die Kappungsgrenze von 20% darf dennoch überschritten werden. Sogar, wenn die Miete vor kurzem erst erhöht wurde. Mit dem Mietspiegel ist das übrigens so eine Sache. Bei uns ist dieser (wie wohl überall) nach Baujahren und Merkmalen gestaffelt. Nach diesen Merkmalen könnte man die Wohnung allen Gruppen von 1-5 zuordnen, so dass es ohne Gutachten kaum möglich ist, die Wohnung korrekt einzustufen. Dem Mieter nach würde diese Wohnung in die unterste Klasse eingestuft - die bisherigen Modernisierungsmaßnahmen würden überhaupt nicht berücksichtigt. Aber selbst wenn ich auf die Miete von derzeit ca. 3,45€ die 11% der anteiligen Modernisierungskosten (50% der anrechenbaren Gesamtkosten) draufschlagen würde, wäre die neue Miete mit ca. 4,70€ immer noch im Rahmen.

Das eigentliche Problem der gesamten Angelegenheit ist folgendes: Der Mieter bezieht sich ständig mit seinen Wünschen auf den Zustand des alten Hauses und nimmt selbstverständlich gerne hin, dass hier und da Verbesserungen durchgeführt werden (z.B. neue Heizung, neue Haustür, neues Dachfenster - alles Dinge, die noch in Ordnung waren, aber auf Grund des Alters ausgetauscht wurden). Wenn es aber um die Höhe der Miete geht, ist wieder alles nicht gut genug. Seiner Meinung nach müsste er in einem neuen Haus zum Mietpreis eines Altbaus wohnen. Und da das Recht nicht gerade auf der Seite der Eigentümer steht, bin ich für alle Hinweise und Kommentare dankbar.
Alles in allem bin ich bisher mit dem Mieter sehr gut ausgekommen und möchte dieses auch weiterhin. Es kann aber nicht angehen, dass ich höhere Kosten für diese Wohnung habe, als ich an Miete einnehme. Wenn die Rechnung zumindest bei plusminusnull wäre und ich nicht jeden Monat draufzahlen müsste, wäre ich ja schon zufrieden.

Schöne Grüße und vielen Dank noch einmal an alle.

Michael

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Hallo Michael,

das mit den "zwei" Mieterhöhungen stimmt. Wenn in den letzten 15(??) Monaten keine Mieterhöhung vorgenommen wurde, kann die Miete auf den ortsüblichen Mietspiegel erhöht werden (Durchschnittswert). Beträgt die Steigerung der Kaltmiete mehr als 20%, so gilt die Kappungsgrenze von 20%, d.h. die Miete darf um max. 20% erhöht werden. Ausgeschlossen davon sind Mieterhöhungen durch Modernisierung, die Erhöhung des Wohnwertes darstellen (Energiesparmaßnahmen, Sanitärinstallationen,...). Diese können zusätzlich auf die Miete umgelegt werden. Verschönerungen und Reperaturen zählen meines Wissens nicht dazu.

Grüße Lutz

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Hallo Lutz,

so wie du es beschrieben hast, hatte ich das in den Gesetzen und Hinweisen auch verstanden.

Wahrscheinlich wird es ohnehin noch genügend Ärger und Diskussionen geben, wie hoch die Reparaturkosten für die Dachabdichtung wären, wenn ich die Modernisierung nicht durchführen würde. Und wie hoch der Anteil der Gesamtkosten für die einzelnen Wohnungen ist.
Ich werde dieses aber lieber ziemlich hoch ansetzen und mich eher darauf einlassen, später etwas nachzugeben.

Wahrscheinlich werde ich dieses aber mit Hilfe eines Anwalts oder Hauseigentümervereins machen, denn als "Laie" sieht man heute vor vielen Richtern alt aus, wenn es doch zu Streitigkeiten kommen sollte.

Komisch finde ich nur heutzutage die Einstellung mancher Mieter, die meinen dass man so ein Haus schuldenfrei stehen hat und keinerlei sonstige Kosten auftreten. Und die notwendigen Reparaturen kann man ja getrost von der "hohen" Miete bezahlen. Der ganze Verwaltungsaufwand, die Steuern und der ganze Ärger bezüglich der Mietzahlungen ist ja nicht der Rede wert.

Schöne Grüße,

Michael

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Zitat:

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Original erstellt von Langenhorst:
Wahrscheinlich werde ich dieses aber mit Hilfe eines Anwalts oder Hauseigentümervereins machen, denn als "Laie" sieht man heute vor vielen Richtern alt aus, wenn es doch zu Streitigkeiten kommen sollte.

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Also die meisten Gerichte sind heute ziemlich mieterfreundlich! Da hat man als unbedarfter Mieter eher eine Chance als ein Vermieter.

Bezüglich des Anteils der IH-Kosten an den Mod-Kosten gibt es diverse Richtlinien und Tabellen, die auch von den Gerichten herangezogen werden. Im Internetz hab ich die auch mal gesehen.

Gruß, Gunnar

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